Materiali e contributi

Pubblichiamo l’intervento dell’Avvocato Antonio Belvedere al seminario dal titolo “Un anno di real estate in una mattina” organizzato da Scenari Immobiliari.

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Il bilancio dell’anno 2017, sotto il profilo normativo e giurisprudenziale, per l’attività edilizia è senz’altro da considerarsi positivo.

Già con la fine del 2016 vi sono stati interventi legislativi (Decreto Legislativo 222) che da una parte hanno sottratto alla necessità di dotarsi di un titolo edilizio diversi interventi che in precedenza erano soggetti ad autorizzazioni o permessi; dall’altra hanno previsto che altri interventi possono essere realizzati mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA); ancora altri interventi, dapprima subordinati al permesso di costruire, sono stati assoggettati a semplice segnalazione certificata di inizio attività (SCIA); infine è stato previsto che la SCIA può essere utilizzata in alternativa al permesso di costruire.

A livello regionale è stata approvata la Legge n. 7 del 10 marzo scorso, che favorisce il recupero del patrimonio edilizio esistente, ed in particolare dei vani e locali seminterrati.

Vorrei anche segnalare una sentenza molto importante emessa nell’ottobre scorso dal Consiglio di Stato.
Capita sempre più frequentemente che, una volta ottenuto il titolo edilizio ed avviati i lavori, piombino i ricorsi più svariati che mettono a rischio la prosecuzione della costruzione o assoggettino l’operatore a richieste economiche aggressive.
La regola è che i ricorsi possono essere promossi al T.A.R. entro sessanta giorni della piena conoscenza del titolo edilizio, da chi avesse interesse all’annullamento del titolo stesso.
In passato la giurisprudenza ha ritenuto che la conoscenza dovesse essere effettivamente piena, tanto da farla coincidere in alcuni casi con l’ultimazione della costruzione, ed è stata piuttosto larga nel riconoscere la legittimazione ad agire dell’interessato; è evidente che tutto ciò abbia potuto mettere a rischio il buon esito dell’iniziativa immobiliare.
Man mano questa larghezza di accoglimento dei ricorsi è stata attenuata, fino ad arrivare alla sentenza del Consiglio di Stato di cui vi dicevo che ha stabilito la perentorietà del termine di sessanta giorni, precisando che non è necessario che il ricorrente abbia preso visione del titolo edilizio e dei suoi elaborati per esserne pienamente a conoscenza, ma la stessa si presume per una serie di circostanze quali il cartello di cantiere, la divulgazione anche tramite stampa di quello che si sta per costruire, eccetera.
Questa sentenza è anche interessante perché ha stabilito che è legittimato a fare ricorsi non in generale chi è in qualche modo vicino all’intervento edilizio, ma solo chi dalla realizzazione dello stesso può subire un effettivo danno (diminuzione del valore del suo fabbricato, questioni di salubrità e simili).

Ma l’aspetto positivo di maggiore interesse, anche se per il momento non ha ancora efficacia è il Documento di Obiettivi per il P.G.T. approvato dal Comune nell’agosto scorso.

Come sapete il Documento di Piano, che è uno dei tre documenti, insieme al Piano delle Regole ed al Piano dei Servizi, che costituiscono i P.G.T., decade dopo cinque anni dall’approvazione (mentre il PdR ed il PdS hanno efficacia a tempo indeterminato).
Il P.G.T. è entrato in vigore il 12 novembre 2012 e quindi il Documento di Piano avrebbe perso efficacia il 12 novembre 2017.

Il Comune di Milano ha colto l’occasione per rivedere anche il Piano delle Regole ed il Piano dei Servizi.

Vorrei quindi soffermarmi su quanto è stato fatto dal Comune.

Intanto il titolo stesso del Documento di Obiettivi è significativo e dà idea di come il Comune non voglia limitarsi a piccoli aggiustamenti.
Il sottotitolo dice: “Questo documento delinea gli obiettivi utili a orientare il processo di revisione del Piano di Governo del Territorio. Un’occasione strategica per dare un nuovo impulso allo sviluppo di Milano”.
Il Documento è composto da tre sezioni: “Contesto”, “Strategie” e “Processo”.

Concentrerei l’attenzione sulla Sezione “Strategie”, senza però trascurare che nella Sezione “Contesto” il Comune constata che Milano:

– torna a crescere dal punto di vista demografico, economico e del mercato del lavoro;
– attualmente i residenti sono 1.368.000, con un incremento di 75.000 residenti dal 2008, che vi sono 171.000 studenti universitari iscritti (tra Statale, Bocconi Università di Milano Bicocca, IULM, San Raffaele, Politecnico, Cattolica ed Humanitas), che il 19% dei residenti sono stranieri ed il 16% ha più di 75 anni;
– che secondo le previsioni elaborate dal Comune stesso e dal CRESME, nel 2025 i residenti ammonteranno a quasi 1.500.000;
– che vi sono a Milano 750 sedi di imprese innovative e che dal 2007 al 2013 si sono insediate oltre 12.000 nuove start up.

Tornando alle “Strategie”, nel Documento si dichiara che l’obiettivo è quello di creare, attraverso le modifiche al P.G.T., nuove opportunità di crescita e di sviluppo in chiave urbanistica e che quindi il P.G.T. dovrà essere un Piano semplice, efficiente e innovativo.

Tra i punti più significativi vorrei segnalare alcuni precisi obiettivi della variante:

1) Definire meccanismi di sostegno all’insediamento di tipologie innovative di produzione di beni e servizi, superando la rigida distinzione tra funzione terziario-direzionale e produttiva.

2) Contrastare i fenomeni dell’espulsione delle funzioni commerciali esistenti, attraverso una disciplina urbanistica tesa ad incentivare gli ambiti commerciali, mediante la valorizzazione dei centri commerciali naturali esistenti, del commercio di quartiere e del commercio di prossimità.

3) Prevedere nuove aree idonee da destinare ad attrezzature religiose, anche se ciò avverrà tramite il Piano per le Attrezzature Religiose (PAR), che sarà un atto separato dal Piano dei Servizi ma farà sempre parte del P.G.T.

4) Definire una specifica disciplina che consenta determinati usi temporanei in pendenza dell’attuazione degli interventi definitivi.

5) Valorizzare la densificazione degli ambiti caratterizzati da condizioni di maggiore accessibilità dei nodi del trasporto pubblico su ferro prevedendo la possibilità di insediare densità anche superiori a 1 mq./mq.

6) Orientarsi verso una maggiore flessibilità che sappia incentivare i processi di rigenerazione puntando sulla dimensione qualitativa degli interventi, valutando la possibilità di recuperare tutte le superfici esistenti, introducendo criteri che possano consentire il superamento dell’indice massimo di 1 mq./mq. e valutando la possibilità di consentire la riqualificazione di spazi interclusi e porzioni di edifici esistenti oggi privi di capacità edificatoria.

7) Aggiornare le modalità con cui poter ricostruire lo stato delle trasformazioni edilizie con il massimo livello di certezza possibile anche rivedendo gli ostacoli alla realizzazione dell’intervento in considerazione della difficoltà o in alcuni casi dell’impossibilità di reperire gli atti di fabbrica di un immobile.

8) Ridefinire le regole morfologiche presenti all’interno dell’attuale disciplina urbanistica chiarendo il valore prescrittivo o orientativo delle stesse, e riducendo per quanto possibile l’impiego delle deroghe nell’attività di valutazione dei progetti edilizi da parte della Commissione per il Paesaggio, assicurando un percorso più lineare alle istanze presentate.

9) Prevedere necessari raccordi tra la nuova disciplina urbanistica del P.G.T. ed il Regolamento Edilizio Unico.

10) Semplificare le modalità attuative per gli interventi di riqualificazione e adeguamento del patrimonio edilizio esistente, estendendo il più possibile il ricorso al titolo edilizio diretto non convenzionato.

11) Ottimizzare e ridurre i tempi di valutazione approvazione dei progetti da parte dell’Amministrazione.

Le intenzioni sembrano andare nella direzione giusta per favorire una sana attività edilizia nel prossimo futuro; ci auguriamo che trovino adeguata conferma nella variante del P.G.T. la cui adozione, a detta dell’Assessore Pier Francesco Maran, è prevista tra la fine di quest’anno e l’inizio dell’anno prossimo.